市北多模式盘活闲置厂房“撬动”旧城二次开发

今天是：

市北多模式盘活闲置厂房“撬动”旧城二次开发

     老城区在产业转移中获得了发展空间，同时在新旧交替中必须直面一个问题——工人、机器撤出后，那些闲置的厂房是就此推倒重建，还是改作他用实现二次开发？
    自2003年起，作为青岛轻工业重要基地的市北区开始了一番探索。
    市北企业发展局提供的数字显示，其时，该区空置下来的旧厂房面积达30万平方米，经过一系列“点石成金”之术，如今这些闲置厂房多数“变身”为都市工业园、餐饮店、大卖场、博物馆、产业园、创意园等，且处处活力四射。
    从工业制造到工业 “智”造，市北探索出了老城区蝶变发展之路，对经济结构战略性调整正酣、一些工业企业加紧“退城”的岛城而言，其模式经验可资借鉴。
文化创意“复活”旧厂房
    旧厂房记录的是城区某特定历史时期的一个文化层面，而城区在持续发展，需要形成新的竞争力。推倒重建，这是一种选择方式。而另一种方式则是，透过锈迹斑斑的“老古董”，看到里面蕴涵的城市肌理、区域个性等，并以“活化”的方式创造出就业机会，从而更新城市经济格局。改建电子显像管厂、元通电子件厂旧厂房的中联2.5产业园，改建青岛烟草厂的1919创意园就是这一方式的典型代表。
    在工业企业退出城区核心时，一批介于二三产之间的生产性服务业，诸如创意设计行业、科技研发等无污染、耗能低、附加值高的产业形态，开始在城区中寻找发展平台，而中联2.5产业园区填补了产业转移带来的这一“衔接空白”。从目前已入园70多家企业看，产业形态以服务于工业并兼顾辐射现代服务业的2.5产业为主，开辟出了一片独具特色的产业空间区。
    以出租转让定性使用模式，让某些文化人进驻从事集群性经营文化艺术产业，从而形成特色新社区——艺术家群落，1919创意园腾出一部分空间“追随”曼彻斯特、鲁尔等国际著名园区的做法，建设艺术中心专门承接城市里的“文化创意部落”，使那些艺术家、生产及展示设计、建筑设计、音乐广告、动漫制作等推崇LOFT群体寻找到了归宿。
    点评：中联2.5产业园、1919创意园传递出的LOFT现象，体现了城区管理者对待新经济模式、新社会结构的新策略。其再利用厂房的模式，成为老城区再生或者说“二次开发”的一个契机，同时表达了城市人文化和审美价值取向的转变——对 “化腐朽为神奇”的创意智慧的欣赏。
    当前，这种再利用模式已在全国大热，“克隆”之作层出不穷。青岛区市要采用这一模式，必须以“特”制胜。
立足“宝藏”发展旅游业
老厂房改为文化场馆、旅游场所，不仅可以减少新建场馆产生的大量建筑垃圾，还可创新区位空间。作为全市工业遗产开发的代表区域之一，市北正在探索使那些破旧厂房蜕变为一道道城市景观，并在蜕变中抓住发展文化旅游业的商机，提升老城区的软实力。主要划分为两类——
    一类是主题博物馆。目前，市北区已形成青啤博物馆、葡萄酒博物馆、纺织博物馆、烟草博物馆四大主题博物馆馆群。四馆共同特征是展示某些工艺生产过程，从中“活化”工业发展历史，利用时尚包装、怀旧情绪等要素，迎合都市人群的品位，并利用互动等亲和性模式，使广大市民和游客走进博物馆。主题博物馆成功运行范例——青啤博物馆每年迎客高达50万人次。
    二类是综合体，4A国家级旅游景点天幕城是其代表。此地原形是青岛丝织厂和印染厂，市北区运用“四两拨千斤”的创意改造，将一片残破的旧厂区“化身”为“欧版老青岛”——青岛的胶澳总督府、亨利王子饭店、青岛花石楼等多处老建筑做成微缩景观，形成一道万国建筑风景线。此外，这里餐馆风味天南地北，文化娱乐有东方斯卡拉、小白帆艺术团、动漫学校等，立足丝织厂建设的青岛纺织博物馆则是天幕城“历史底蕴”的支撑，盘整出青岛“母亲工业”纺织业的家底。
    点评：工业遗产并不具有赏玩性，也谈不上传统意义上的古迹价值，但工业社会对人类影响巨大，身上承载着见证和表征人类社会变革时期，工作领域及生活场景的文化纪念性。工业遗产旅游的兴起可谓是“雪中送炭”，帮助老工业区从“工业经济”走上“体验经济”的赢利之路。
    不过，遗存于市区的旧厂房并不具有类似上海江南造船厂那样的规模性，这就为我们设置了一道需要长期探索的课题：如何将零散工业遗产“化零为整”焕发出经济能量。
改换“门脸”吸纳服务业
一些工业厂房尽管建筑形态已显过时，但只要进行合理的功能定位，重新进行建筑体立面设计，辅之以产业政策引导，即可得到循环利用。既是传统的工业老区，又是人口密集的居民区，市北区对接了二者的有效资源，传统服务业“落户”工厂旧址的案例屡见不鲜。
    在市北区，旧厂房改换门脸发展餐饮业发端于怡情楼，其前身是金锚手表厂厂房。之后，作为一种旧厂房创意“包装”的典范，国宴厨房将旧厂房空间优势充分发挥，并为岛城餐饮制造了一个新名词——“创意餐饮”，在这里就餐可以感受到老厂房延伸出来的奇思妙想，如灯光食梯、T台、红酒廊、太空舱等。华阳路海博家居、1919建材博览中心等，则是旧厂房改换门头发展家居卖场的代表。
    点评：改造旧厂房不全是因为建筑老化需要改造，一部分因功能和结构的调整需要进行空间置换。原驻市北区企业的产品结构偏轻，厂房多是标准厂房，改造的适用性较高，对这些旧厂房进行综合整治或循序渐进式地改造，既符合当前构建节约型社会和发展循环经济的要求，同时也可为未来城市功能结构进一步调整预留弹性空间。
都市园区“孵化”中小企业
    从2003年开始，市北辖区内部分旧厂房改为10余家都市工业园，一些中小型工业加工企业在此经营谋生，并有中小型服务企业陆续进驻。作为旧厂房再利用的最早一种方式，都市工业园在一定程度上缓解了工业退出后带来的经济滑坡、产业萎缩、功能衰退。在近7年的市场调整下，新格、元通、海锦几家工业园已升级为中联2.5产业园、天幕城等新型利用模式，而蓝天、浩海、三环等其它7家都市工业园已潜移默化地实现了从都市工业园到都市经济园的 “进化”，从事外贸出口、服务外包、物流等行业的企业已成为主体。
    点评：市北区负责人曾说过：如果城区皆是住宅楼，没有产业支撑，那么这个城区就会出现“呼吸”障碍。都市工业园作为都市经济的一种样态，在一定程度上为老城区带来了经济活力。而且，对于一个居民稠密的老城区而言，都市工业园的意义不仅在于闲置厂房的“老树开新花”，还在于借此为一批中小型民营企业提供孵化载体，并提供出弥足珍贵的就业岗位。当然，都市工业园单纯租赁的“低层次”运行模式，还需进一步结构重组和空间调整，才能实现“地尽其力，房尽其用”。(来源：青岛日报)

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